土地の評価方法
通常、相続財産の中で一番評価が高くなると考えられるのは土地や建物です。
中には宝石や骨董品などで数十億円も持っている人たちがいますが、鑑定評価額によってはさらに高価になることもあり、とても羨ましい限りです。
もちろん評価額が高くなれば、その分税金も高くなります。
さて、土地の評価をする場合には次の幾つかの評価方法があります。
◆売買時価（実勢価格）
◆公示価格（標準価格）
◆相続税評価額（路線価格）
◆固定資産評価額
以上の価格にはかなり大きな差があり、通常最も高いものは売買時価ですが、バブル崩壊で都市部の一等地などの地価が大幅に下がったこともあり、そういうケースばかりではない状況もあります。
よって、相続税評価額よりも売買時価が下回っている場合は、それを証明できれば時価での申告が認められています。
しかし、遺産分割時には実勢価格での分割が現実的であると思われます。
宅地の相続税評価額を算出する方法には路線価方式と倍率方式があります。毎年１月１日を評価時点とします。
＜路線価方式＞
市街地にある宅地については、路線価を基準として相続税評価額を算出します。路線価とは道路に面した標準的な土地の１㎡あたりの価額のことで、国税庁の路線価図にまとめられています。
評価額は単純に（路線価×面積）で計算できます。
路線価図の見方はこちらをご参考ください。例えば２００Ｇとあるものは、単位が千円ですから、１㎡あたり２０万円で、借地権割合が３０％（Ｇ）ということです。この土地が１００㎡ある時は次のようになります。
借地権価額＝自用地の価額×借地権割合20万円×100㎡×30％＝600万円
貸宅地価額＝自用地の価額－借地権の価額2,000万円－600万円＝1,400万円
※宅地を自分で使用している「自用地」の場合は、借地権割合を考慮する必要はありません。
借地権割合とは、宅地の権利が借地権や貸付地の場合に、更地の時価に対する借地権価格の割合のことです。
借地権割合はAからGの記号によって表示されているので、その記号の表す割合を示します。
A-90％ B-80％ C-70％ D-60％
E-50％ F-40％ G-30％
アパートのような共同住宅で、借家人が住んでいる場合、その建物が建っている敷地のことを貸家建付地と言います。
自用地の価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
自用地の価額が3,000万円 借地権割合が60％ 借家権割合30％ 賃貸割合100％の場合
3,000×(１-0.6×0.3×1)＝2,100万円
底地（そこち）とは借地権をはじめ所有権以外の権利がついた土地のことをいいます。
借地権の取引慣行がない地域においては借地権価額は評価せず、、貸宅地価額は上記の計算ではなく、自用地の価額の80％で評価します。
＜倍率方式＞
郊外にある土地や農村部の宅地の場合は、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を算出します。
１つの宅地については、上の２つの評価方式の内のどちらかが適用されます。どちらが適用されるかが不明のときは、税務署に問い合わせれば教えてもらえます。
宅地の評価を行う場合、土地の形状や場所によって、幾つかの修正法を用いて単純計算した土地価額を再計算する必要があります。
＜奥行価格補正＞
面積が同じ土地でも、道路と接する部分の長さと奥行距離によって土地の評価を補正するする必要があります。
その補正を奥行価格補正率表というものを使って行います。
＜側方路線影響加算（角地加算）＞
土地が２つの道路の角地にある場合は利用価値の高い土地と判断され、路線価で計算した額に一定の金額を加算して評価することになります。
＜二方路線影響加算（裏面加算）＞
土地の表と裏に道路が接している場合に適用されます。その他、３つの道路が接している場合の三方路線影響加算や、四方が道路に接している四方路線影響加算があります。
＜間口狭小補正＞
道路と接している土地の間口が狭い場合は、土地の利用が不便なので間口が狭いほど評価額は安くなります。
＜奥行長大補正＞
間口の大きさに対して奥行の長い、うなぎの寝床のような土地は利用価値が下がるため、その割合が高くなるほど評価額が安くなります。
＜不整形地補正＞
土地は真四角よりも、あちこちがへこんだり、でっぱたりして形の整わない土地のほうが多いでしょう。こういう土地も評価額を減額するように補正計算できます。
＜無道路地の評価＞
無道路地とは、一般的に道路に直接接していない土地をいいます。
＜がけ地補正＞
がけ地補正は、評価地内にがけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分がある場合に評価額が減額されます。
事業用及び居住用宅地とその他の評価
都市部の地価は田舎のそれと比べると、とりわけ高額になり、地価の高額な土地を相続した場合、相当の相続税を納めなければなりません。
そして、そこが生活基盤となる事業用の宅地や居住用の宅地であれば、相続税を支払うためにその土地を手放さなければならない状況も出てきます。
そこで相続する宅地が事業用であったり、居住用であったりする場合は、一定の条件の下で相続税が減額されるようになっています。
＜セットバックを要する土地＞
建築基準法でいう道路とはその幅が４ｍ以上のものをさしますが、道路幅が４ｍ未満の道であっても特定行政庁（県）が指定したものは建築基準法上の道路と見なされ、その中心線から両端までの距離が２ｍの線がその道路の境界線と見なされます。
建物を建てる場合はこの距離をとって建てなければなりません。この境界線まで後退することをセットバックと言います。セットバックした部分は、その７０％が評価額から減らされます。
＜マンションの敷地評価＞
マンションの敷地は、通常は共有となっているので、その敷地全体を１つの土地として評価額を出し、その評価額にそれぞれの共有者の共有持分の割合をかけて評価します。
農地の評価
