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建物の評価

◆建物の評価は全国１倍の倍率方式です。
建物の評価は、土地の評価のように面倒ではありません。市町村の固定資産税評価額がそのまま建物の評価額です。現在は全国どこへ行ってもこれはかわりません。

固定資産税評価額は税務署ではなく市町村役場の固定資産税係、もしくは税務課で調べられます。評価証明書も同様です。

◆建物の付属設備
家屋には電気・ガス・水道など現在ではエレベーターなど様々な付属設備がありますが、こういった設備も家屋の一部としてみられるので、別に相続税の評価を考える必要はありません。

◆建物から独立した設備
建物から離れている門、塀、庭木、庭石、池などは、建物とは別の評価です。門や塀は再建築価額（相続時に新たに設置する費用）から経過年数に応じて減額評価します。庭木や池などの庭園設備は調達額（相続時に同程度と思われるものを取得する場合の価額）の７０％相当額が相続税の評価額です。

◆貸家の評価
建物を借りて居住している居住者には「借家権」という権利があり、その建物をこの場合「貸家」と言います。貸主ではなく借主が住んでいるわけですから、通常の家屋の評価とは違ってきます。

従って貸家の評価の場合は、借家権の価額を控除したものが相続税の評価となります。

貸家の評価額
固定資産評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

借家権割合は全国的には３０％ですが、大阪の一部だけは４０％となっているようです。ですから貸家は通常の家屋の評価額の７０％相当が評価額になります。

貸家と言っても相続時に借家人が入居していなければ貸家の評価にはなりません。

◆住居を兼ねる貸家の評価
住居付きの貸家の場合、建物の固定資産税評価と相続税の評価額は違ってきます。相続税の場合は区分計算が必要ですので、例えば３階建で、３階部分が居住用、残りの２階が賃貸部分となる時は次のように計算します。

建物の固定資産税評価額が３、０００万円。

借家権割合が３０％。
賃貸割合１００％。

居住用部分　３，０００万円×１/３＝１，０００万円
賃貸部分　３，０００万円×２/３×（１－３０％×１００％）＝１、４００万円

相続税の評価額　１，０００万円＋１，４００万円＝２，４００万円

以上のように相続前に自分の住居だけを建てるのではなく、住居付きの賃貸アパートなどを建てておくと相続時に相続財産を軽減させることができるわけです。

また住居を兼ねたアパートなどの敷地も同様に「貸家建付地」として区分評価されるので相続税控除に有利になります。

◆建築中の建物評価
完成していない建物は費用原価の７０％で評価されます。費用原価は相続時までにかかった建築費用や工賃を価額に直した額ですが、その費用明細は請け負った建築会社に算出してもらえばよいでしょう。